Как правило, нет правил, запрещающих приобретение недвижимости для личного пользования через вашу S-корпорацию, C-корпорацию или ООО. Однако, если вы планируете использовать свой бизнес для приобретения личного имущества, следует учитывать важные налоговые особенности каждого типа компании.
Использование S-корпорации для покупки недвижимости для личного пользования
Нет правил, запрещающих приобретение имущества для личного пользования через S-корпорацию. S-корпорация — это корпорация со специальным налоговым статусом, позволяющим передавать доход корпорации акционерам. Владение недвижимостью через S-корпорацию имеет очевидное преимущество, заключающееся в защите личной финансовой ответственности от любых убытков, которые может понести имущество. Если вы приобретаете имущество через свою S-корпорацию, любой доход, полученный от этого имущества, будет напрямую передаваться акционерам в их индивидуальных налоговых декларациях. Это означает, что если вы решите использовать имущество для сдачи в аренду, доход от аренды будет передаваться акционерам как пассивный инвестиционный доход. Еще один важный момент: совет директоров и акционеры вашей S-корпорации могут возразить против покупки имущества.
Однако, хотя покупка недвижимости через S-корпорацию является законной, она влечет за собой серьезные налоговые последствия. Если ваша S-корпорация владеет жилой недвижимостью, и эта недвижимость впоследствии распределяется между акционерами, включая вас, любая финансовая прибыль от этой недвижимости облагается налогом по невыгодной ставке. S-корпорации классифицируются как корпорации в соответствии с налоговым законодательством. Соответственно, любая недвижимость, стоимость которой растет и которая выводится из S-корпорации, немедленно влечет за собой налог на прирост капитала. Например, если вы приобретаете жилую недвижимость через свою S-корпорацию, и стоимость недвижимости растет, вы столкнетесь с налогом на прирост капитала при передаче недвижимости. Другими словами, вы не можете передать недвижимость из S-корпорации себе, своей семье или кому-либо еще, не столкнувшись немедленно с налогом на прирост капитала в размере 15-20% на любое увеличение стоимости недвижимости. Если недвижимость не передается из S-корпорации, вы можете отложить уплату налога на прирост капитала. Если вы не уверены, что вам никогда не понадобится или не придется переводить недвижимость из S-корпорации в другую структуру, то покупка недвижимости через вашу S-корпорацию может оказаться невыгодной.
Использование корпорации типа C для покупки недвижимости для личного пользования
Вы можете использовать свою корпорацию типа C для приобретения имущества для личного пользования. Однако это сопряжено со значительными налоговыми недостатками. Корпорация типа C не является сквозной организацией, то есть она не будет перекладывать все доходы и расходы на личную налоговую декларацию владельца. Если стоимость вашего имущества вырастет, и вы впоследствии передадите его себе, вы будете облагаться корпоративным и личным подоходным налогом.
Использование ООО для покупки имущества личного пользования
Нет никаких правил или положений, запрещающих покупку второго жилья для личного пользования через ООО. Покупка личного имущества через ваше ООО обеспечивает вам защиту от личных финансовых обязательств, которые может повлечь за собой это имущество, поскольку ООО является отдельным юридическим лицом, владеющим недвижимостью. Кроме того, если вы впоследствии решите использовать недвижимость для сдачи в аренду, вы можете избежать двойного налогообложения любого дохода от аренды. Как владелец ООО, вы можете воспользоваться преимуществами сквозного налогообложения, и весь доход от недвижимости может быть отражен в вашей личной налоговой декларации. Покупка дома через ООО также обеспечивает вам большую конфиденциальность с точки зрения защиты вашего имени как покупателя в публичных записях.
ООО также облагаются налогом на прирост капитала. Однако ООО могут выбрать налогообложение как товарищества или корпорации. Выбор налогообложения как корпорации влечет за собой немедленное обложение налогом на прирост капитала. Партнерская структура, однако, позволяет отложить уплату налога на прирост капитала до продажи имущества. В рамках ООО вы можете осуществить необлагаемое налогом распределение прироста стоимости вашего имущества, что квалифицируется как отсрочка, а не как облагаемое налогом событие.
Недостатком покупки личного имущества через ООО, как и через любую другую компанию, является то, что вы не сможете претендовать на освобождение от налога на недвижимость, если это имущество в конечном итоге станет вашим постоянным местом жительства.
Если вы хотите узнать больше о возможности использования вашего бизнеса для приобретения загородного дома для личного пользования, не стесняйтесь обращаться к одному из наших опытных юристов по коммерческому праву в компании EPGD Business Law.
