В последние несколько лет наблюдается резкий рост иностранных инвестиций. Флорида является одним из наиболее prominent мест, где происходят такие иностранные инвестиции, особенно в недвижимость. Майами, в частности, обладает прибыльным рынком недвижимости, куда приезжают инвесторы со всего мира. Крайне важно, чтобы эти иностранные инвесторы были осведомлены о различных последствиях приобретения недвижимости с использованием определенной структуры владения и правильно планировали свои инвестиции. Важно отметить, что ни одна структура владения не является идеальной, каждая имеет свои преимущества и недостатки. Все сводится к тому, какая структура владения лучше всего подходит для потребностей конкретного клиента.
Статус нерезидента против статуса резидента
В Майами, где проживает преимущественно латиноамериканское население, также проживает много лиц, не являющихся гражданами США. При обсуждении налоговых и юридических аспектов в сфере недвижимости важно различать, является ли иностранец, не являющийся гражданином США, иностранным гражданином, не проживающим в стране, или иностранным гражданином, проживающим в стране постоянно. Иностранцы, не являющиеся гражданами США, как правило, классифицируются как иностранные граждане, не имеющие права на получение грин-карты или не прошедшие проверку на существенное присутствие в стране. И наоборот, иностранные граждане, имеющие грин-карту и находившиеся в США не менее 31 дня в текущем году и более 183 дней за последние три года, классифицируются как иностранные граждане, проживающие в стране постоянно, для целей налогообложения и подпадают под действие других правил, чем иностранные граждане, не являющиеся гражданами США.
Виды собственности и их налоговые последствия
1. Индивидуальное прямое владение
Иностранный инвестор, не являющийся резидентом США, может владеть недвижимостью в США на свое имя. Это наиболее простая и экономически выгодная форма владения, но она предоставляет наименьшее количество преимуществ и подвергает владельца ответственности, требованиям налоговой отчетности, налогам на наследство и удержанному налогу в соответствии с Законом о налоге на иностранную инвестиционную недвижимость («FIRPTA»).
2. Право собственности через траст.
Структура траста обеспечивает очень схожие последствия в отношении подоходного налога в США, как и вариант прямого владения. Однако, если траст соответствует определенным условиям, он потенциально может обеспечить защиту от налога на наследство, в отличие от варианта прямого владения. Соответственно, структура траста может быть налогово эффективной с точки зрения подоходного и наследственного налога. Трасты также обеспечивают инвестору дополнительную конфиденциальность, размещая имущество на имя доверительного управляющего, а не инвестора.
3. Право собственности через ООО
Одной из наиболее распространенных структур владения недвижимостью во Флориде являются общества с ограниченной ответственностью (ООО). Иностранные инвесторы, не являющиеся резидентами штата, могут приобретать недвижимость на имя общества с ограниченной ответственностью. Общества с ограниченной ответственностью являются сквозными организациями, и, следовательно, налоговые последствия аналогичны прямому владению. Однако разница заключается в том, что владение через ООО обеспечивает инвестору ограниченную личную ответственность за убытки, связанные с инвестициями в недвижимость.
4. Право собственности через американскую корпорацию
Еще один распространенный способ владения недвижимостью во Флориде — через корпорацию. Иностранный инвестор-нерезидент также может владеть недвижимостью в США через американскую корпорацию. Когда американская корпорация владеет инвестициями в недвижимость, необходимо учитывать как налогообложение самой организации, так и налогообложение репатриированной прибыли. Кроме того, прибыль от продажи акций американской корпорации также облагается налогом в США, если акции американской корпорации представляют собой «право собственности на недвижимость в США».
5. Право собственности через иностранную корпорацию
Как правило, владение недвижимостью через иностранную корпорацию невыгодно для инвестора. Иностранные корпорации, инвестирующие в недвижимость США, могут облагаться как американским корпоративным налогом, так и налогом на прибыль филиала. Главное преимущество владения недвижимостью через иностранную корпорацию заключается в возможности обойти американский налог на наследство. Американский налог на наследство применяется к активам, принадлежащим физическим лицам, не являющимся резидентами США, но в данном случае активы находятся в прямой собственности иностранной корпорации.
