Пусть покупатель будет осторожен: «Как есть» действительно означает «как есть» в соответствии с принципом «покупатель должен быть осмотрителен».
Когда в договоре купли-продажи недвижимости говорится, что покупатель принимает недвижимость «как есть», продавец действительно имеет в виду «как есть». В соответствии с принципом «покупатель должен быть осмотрителен» (caveat emptor), покупатели недвижимости несут ответственность за проверку качества и состояния земли или здания до заключения договора купли-продажи. Если покупатель не проявляет должной осмотрительности и не осматривает недвижимость, продавец освобождается от ответственности за любые дефекты. Кроме того, бремя доказывания того, что продавец намеренно скрывал существенный дефект недвижимости, лежит на покупателе.
Является ли Флорида штатом, где действует принцип «покупатель должен быть осмотрителен»?
Флоридские суды продолжают придерживаться принципа «покупатель должен быть осмотрителен», который был подтвержден решением Четвертого окружного апелляционного суда Флориды. Florida Holding 4800, LLC против Lauderhill Mall Investment. В данном случае покупатель приобрел коммерческую недвижимость в торговом центре Lauderhill Mall. Обнаружив проблемы с недвижимостью, включая протечки крыши, неисправности системы отопления, вентиляции и кондиционирования, а также плесень, покупатель подал в суд на продавца за якобы искажение информации и активное сокрытие состояния недвижимости. Когда суд первой инстанции вынес решение в пользу продавца на основании формулировок договора купли-продажи, покупатель подал апелляцию в Четвертый апелляционный округ. Апелляционный суд установил, что договор был классифицирован как продажа «как есть», то есть продавец не давал никаких гарантий, обязательств или заверений относительно качества недвижимости. Четвертый апелляционный округ подтвердил доводы суда первой инстанции, установив, что договор позволял покупателю осмотреть недвижимость и расторгнуть договор в случае обнаружения каких-либо дефектов или неудовлетворительных условий.
Существуют ли исключения из принципа «покупатель должен быть осмотрителен»?
Да, существуют три исключения из доктрины «покупатель должен быть осмотрителен». Green Acres, Inc. против First Union National Bank of FloridaСуд признал исключения из принципа «покупатель должен быть осмотрителен» во Флориде, в том числе (1) случаи, когда покупателю помешали провести независимую проверку недвижимости из-за уловок или хитрости, (2) случаи, когда покупатель не имеет равных возможностей ознакомиться с фактом, и (3) случаи, когда одна из сторон пытается раскрыть факты, но не раскрывает всей правды. Тем не менее, эти исключения трудно обосновать в суде, поскольку бремя доказывания того, что продавец активно скрывал существенный факт, чтобы обойти положения договора о «как есть», лежит на покупателе.
Кроме того, устные заявления продавца относительно состояния недвижимости прямо противоречат любым формулировкам «как есть», содержащимся в письменном соглашении. Это положение основано на неотъемлемой возможности покупателя осмотреть недвижимость и отказаться от сделки, если качество земли или здания не соответствует его ожиданиям.
Приведите пример принципа «покупатель должен быть осмотрителен» (caveat emptor).
Карл хочет купить дом у Ника. Осмотрев дом, Карл спрашивает Ника, есть ли какие-либо проблемы с недвижимостью. Ник сообщает, что была проблема с термитами, но около месяца назад фумигатор устранил её. Полагаясь на это, Карл не проверяет дом на наличие оставшихся термитов самостоятельно и завершает сделку. В договоре купли-продажи есть пункт «как есть».
После переезда в дом Карл обнаруживает в ванной крылья термитов. Затем он решает нанять специалиста по фумигации, который обнаруживает, что стены и потолок кишат насекомыми. Карл решает подать в суд на Ника за причиненный ущерб.
В суде судья вновь подчеркнул, что покупатель недвижимости принимает на себя риск того, что недвижимость не оправдает его ожиданий, если он не проявит должной осмотрительности и не осмотрит ее на наличие дефектов до покупки. Соответственно, судья постановил, что Карл не может подать иск против Ника в соответствии с принципом «покупатель должен быть осмотрителен». Карл не может получить компенсацию, поскольку он не проявил должной осмотрительности при осмотре дома на наличие дефектов или неисправностей.
